Los elegantes edificios art déco que se elevan sobre el principal distrito comercial de Chicago tienen tasas de ocupación del 17%.
Una serie de relucientes torres de oficinas en Denver que estaban llenas de inquilinos y valían 176 millones de dólares en 2013 ahora están prácticamente vacías y fueron valoradas por última vez en sólo 82 millones de dólares, según datos proporcionados por Trepp, una firma de investigación que rastrea los préstamos hipotecarios. Incluso los edificios emblemáticos de Los Ángeles alcanzan aproximadamente la mitad de sus precios prepandémicos.
Desde San Francisco hasta Washington, DC, la historia es la misma. Los edificios de oficinas siguen estancados en una crisis que avanza lentamente. Los empleados enviados a trabajar desde casa al comienzo de la pandemia no han regresado por completo, una situación que, combinada con las altas tasas de interés, está acabando con el valor de una clase importante de bienes raíces comerciales. Los precios de propiedades de oficinas de mayor calidad han caído un 35% desde su máximo a principios de 2022, según datos de la firma de análisis inmobiliario Green Street.
Estas fuerzas han puesto a los bancos que poseen una gran parte de la deuda inmobiliaria comercial de Estados Unidos en una situación crítica, y los analistas e incluso los reguladores han dicho que el ajuste de cuentas aún no se ha afianzado por completo. La cuestión no es si se producirán grandes pérdidas. Depende de si resultarán ser un sangrado lento o una ola que induce al pánico.
La semana pasada se vislumbraron los problemas emergentes cuando las acciones de New York Community Bancorp cayeron después de que el prestamista revelara pérdidas inesperadas en préstamos inmobiliarios vinculados tanto a oficinas como a condominios.
Hasta ahora, «los titulares se han movido más rápido que el estrés real», dijo Lonnie Hendry, director de productos de Trepp. “Los bancos están sentados sobre un montón de pérdidas no realizadas. Si se descubre esa lenta fuga, podría liberarse muy rápidamente.
Las preocupaciones del año pasado son los problemas de hoy.
Cuando una serie de bancos quebraron la primavera pasada –en parte porque el aumento de las tasas de interés redujo el valor de sus activos–, a los analistas les preocupaba que los bienes raíces comerciales pudieran desencadenar una serie de problemas más amplios.
Los bancos poseen alrededor de 1,4 billones de dólares de los 2,6 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales que vencen en los próximos cinco años, según datos de Trepp, y los prestamistas pequeños y regionales son particularmente activos en el mercado.
Los economistas y reguladores temían que una fuerte exposición a un sector que parecía riesgoso pudiera asustar a los depositantes bancarios, particularmente aquellos con ahorros por encima del límite de 250.000 dólares para el seguro estatal, y hacerles retirar sus fondos.
Pero los funcionarios del gobierno respondieron enérgicamente a la agitación de 2023. Ayudaron a vender instituciones en quiebra y la Reserva Federal estableció una opción de financiamiento bancario de bajo costo. Las acciones restauraron la confianza y los nervios bancarios desaparecieron de la vista.
La situación ha cambiado en los últimos días con las emisiones de New York Community Bancorp, que algunos analistas consideran un hecho aislado. La primavera pasada, New York Community Bancorp absorbió el fallido Signature Bank, acelerando sus problemas. Y hasta ahora, los depositantes no están retirando su dinero de los bancos en grandes cantidades.
Pero otros ven la difícil situación del banco como un recordatorio de que muchos prestamistas están en problemas, incluso si eso no causa pánico en todo el sistema. El respiro que el gobierno dio al sistema bancario el año pasado fue temporal: el programa de financiamiento de la Reserva Federal se cerrará el próximo mes, por ejemplo. Los problemas asociados con los bienes raíces comerciales son duraderos.
El dolor aún no se ha hecho realidad.
Los bienes raíces comerciales son una clase de activos amplia que incluye tiendas, viviendas multifamiliares y fábricas. El sector en su conjunto ha vivido años tumultuosos, y los edificios de oficinas se han visto especialmente afectados.
Según un artículo reciente de la Oficina Nacional de Investigación Económica escrito por Erica Xuewei Jiang de la Universidad del Sur de California, Tomasz Piskorski de la Escuela de Negocios de Columbia y dos de sus colegas.
Si bien grandes prestamistas como JP Morgan y Bank of America han comenzado a reservar dinero para cubrir las pérdidas esperadas, los analistas dicen que muchos bancos pequeños y medianos están restando importancia al costo potencial.
Algunas oficinas todavía están oficialmente ocupadas incluso con unos pocos empleados (lo que Hendry llamó “zombis”) gracias a los términos de arrendamiento que duran años. Esto les permite parecer vitales cuando no lo son.
En otros casos, los bancos utilizan extensiones a corto plazo en lugar de hacerse cargo de edificios en dificultades o renovar arrendamientos inviables, con la esperanza de que las tasas de interés bajen, lo que ayudaría a aumentar el valor de las propiedades y que los trabajadores regresen.
«Si pueden extender el préstamo y mantenerlo en funcionamiento, pueden posponer el día del ajuste de cuentas», dijo Harold Bordwin, director de la atribulada corredora de bienes raíces Keen-Summit Capital Partners.
Las tasas de impago reportadas por los bancos se han mantenido mucho más bajas, justo por encima del 1%, en comparación con las tasas de los préstamos inmobiliarios comerciales negociados en los mercados, que están por encima del 6%. Esta es una señal de que los prestamistas han tardado en reconocer el estrés inmobiliario, dijo Piskorski, el economista de Columbia.
Cientos de bancos están en riesgo.
Pero las esperanzas de un cambio en el sector inmobiliario de oficinas parecen menos realistas.
Las tendencias de regreso a la oficina se han estancado. Y si bien la Reserva Federal ha señalado que no planea aumentar las tasas de interés por encima del nivel actual de 5,25 a 5,5%, los funcionarios han dejado claro que no tienen prisa por recortarlas.
Hendry predice que la morosidad podría casi duplicarse desde la tasa actual hasta el 10-12% para finales de este año. Y a medida que se acerca el ajuste de cuentas, cientos de bancos pequeños y medianos podrían estar en riesgo.
El valor de los activos bancarios se ha visto afectado por el aumento de las tasas de la Reserva Federal, descubrieron Piskorski y Jiang en su artículo, lo que significa que las crecientes pérdidas en bienes raíces comerciales podrían dejar a muchas instituciones en malas condiciones.
Si eso inquietara a los depositantes no asegurados y provocara el tipo de corridas bancarias que derribaron a los bancos en marzo pasado, muchos podrían hundirse en una quiebra total.
«Es un juego de confianza, y los bienes raíces comerciales podrían ser el detonante», dijo Piskorski.
Su estudio estima que entre decenas y más de 300 bancos podrían enfrentarse a un desastre de este tipo. Puede que esto no sea un gran golpe en una nación con 4.800 bancos, especialmente porque los prestamistas pequeños y medianos no están tan conectados con el resto del sistema financiero como sus contrapartes más grandes. Pero un colapso rápido correría el riesgo de provocar un pánico más amplio.
«Existe un escenario en el que esto se desborda», dijo Piskorski. «El escenario más probable es un sangrado lento».
Los reguladores están en sintonía con la amenaza.
Los funcionarios de la Reserva Federal y del Departamento del Tesoro han dejado claro que están vigilando de cerca tanto el sector bancario como el mercado de bienes raíces comerciales.
«Los bienes raíces comerciales son un área que sabemos desde hace mucho tiempo que podría crear riesgos para la estabilidad financiera o pérdidas en el sistema bancario, y eso es algo que requiere una cuidadosa atención y supervisión», dijo la secretaria del Tesoro, Janet L. Yellen, durante un testimonio ante el Congreso esta semana.
Jerome H. Powell, presidente de la Reserva Federal, reconoció durante una entrevista en “60 Minutes” transmitida el 4 de febrero que “habrá pérdidas”. Para los grandes bancos, afirmó Powell, el riesgo es manejable. En cuanto a los bancos regionales, dijo que la Reserva Federal está trabajando con ellos para abordar las consecuencias esperadas y que se espera que algunos cierren o se fusionen.
«Parece un problema en el que trabajaremos durante años», admitió Powell. Calificó el problema de «considerable», pero dijo que «no parece tener las características del tipo de crisis que hemos visto en ocasiones en el pasado, por ejemplo, con la crisis financiera mundial».
Alan Rappeport contribuyó al reportaje.